观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道

这个春天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的改革寻找全新思路，奠定思想高度及方向。

总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报导，遍访中国房地产及上下游全产业链的企业领导人、职业经理人、经济学者、金融专家、政府协会人士等行业精英。

观点地产网 “我属于60年代的人，算比较老，当然，你要说我90后我也乐意。”

避开魔都汛期徘徊，北京仲夏的阳光透过窗户投射到办公室地面，一点，两点。斑驳交杂的舞步，与阳光城那位“80后”总裁的玩笑话一样可爱有趣。

作为成功人士的必备行头，Polo衫也是张海民最爱的校服样式之一。不同于日常的简单衣着，为表示对此次采访的注重程度，他在淡黄色的Polo衫外边，特别搭配了一件浅蓝色休闲西装大衣。

在艺术的殿堂中，颜色的选择，色彩的应用是作家们传递情感的载体。如果以这个原则类推，淡黄色代表着波斯菊般的阳光与后劲，而浅蓝色则是冷静与理智的象征。

看似相互矛盾的性格特点，张海民则用智慧和经验，将它们在自己头上诠释得近乎完美。因为他人无意说的一句“你去过吗，想不想去？”，他就立刻动身西行戈壁登山。

“去了一趟后，可能之后就不去了，但没尝试过，怎么晓得自己不行呢？没有目标，其实是件愤慨的事。”

走马上任西安三年，毫无悬念提早达成百亿目标后，他苦恼的是，“下一个目标是哪些？”因为没有目标，这对他来说，是件“很可悲”且无味的事。

但是，在骁勇、冲劲的另一面，张海民头上还充溢着物理科班高才生与生俱来的“逻辑“气场，能够在狂热的市场剌激下，及时理性踩住煞车，这其中包括提出阳光城“选择性高周转”战略，当然还有踏出的金融探求路。

当问到“让你重新选，右边是万科，左边是君安，你会选择那个？”的问题时，他一点不犹豫给出自己的答案。

“现在我们早已开始转金融了。从情结来看，我还是选万科，但如今会选金融。”

“说我90后我也乐意！”

阳光的鲜艳，让整座城市都处于一片吹拂中，温度计的水银条也在蹭蹭往上走。屋内的氛围有点潮湿稀薄，我们建议张海民脱下了大衣。

此时的他，表情怡然自若，穹顶之下，眼神泛光。虽然是踩在60年代的终点线上，但张海民骨子里透出的那份拼劲让其内显70年代变革潮中那辈人的张力。

“年轻化是肯定须要的，我算比较老了，60年代的。”“你应当算70后的。”

“你说我是90后我也乐意。我们广州的总经理是1979年的，杭州总经理也是1979年的，福州的总经理是1980年的。”

虽然“80后”作为代际标签含有各类含义，但在张海民看来，一个年青且有阳光城痕迹的奇特团队，是公司高速运转的必要条件。

“我们选择的是有魄力、有创业态度、敢闯敢创新的人，但要撑住她们的动作。”在这句话中，“选择”对应的关键词是“人才”，而“稳住”呼应的是“阳光城痕迹”。

三年前的阳光城，还没有自己的人才培养体系，“挖肯定是一种手段”，其瞄准的对象大部分来自行业一线民企。

张海民说，我们看中那些企业的人才基本素养过硬，且房地产的语言一样，进入阳光城能快速的融合。“阳光城倡导简单透明的企业文化，组织构架扁平化，议事方法简单直接。”

阳光城“组织构架扁平化”的有力旁证之一就是集团总部到城市公司直管体系，期间不设区域公司，“比较直接，但累的就是我”。

张海民觉得，自己直管城市公司才能有效地帮助她们搭建好团队班子，让整个团队能否立刻跟上阳光城快车的速率与节奏。

这无疑也是当下应对房地产行业个别大公司执行效率直线下滑现况的一剂良方。张海民说，与万科、中海这种规模的企业相比，阳光城展现的优势只有一个，那就是“速度比她们快”。

在其看来，与其在上述一线民企中用时间熬出职业梦想，选择直接嫁接阳光城平台无疑是明智之举。说到这，张海民极速的话语掷地而出。

“如果是阳光城根据目前的战略走的话，5年以后我不敢说，起码这几年是饱含了机会。”

同样，为了减轻人才外流带来的回落，在行业如火如荼实行事业合伙人制度浪潮下，急速前进的阳光城在两年前的9月17日也抛出了一份员工持股计划。

截至目前，阳光城员工持股计划做了两次，今年是第二次。此外，还做了一个股权激励，三年前做了一次，目前公司也在考虑，具体以公告为准。

用张海民的话来说，钱容易找，地也容易找，拍了就拍了，合作就合作，但关键还是要有团队去做。

“下一个目标是哪些？”

在张海民的人生信条中，“人往高处走”是一种不需要思索、天然定势的格局观。“你要不断去追求更高的目标”。这也就有了一句话引起的戈壁之行，“他们坐在我办公室问我，你去过吗，想不想去？我想想，真的没去过。”

虽然去了一趟后，张海民表示可能之后就不去，但他在乎的不是结果以后的感慨，而是那股勇于尝试的勇气，以及对目标几近极至的追讨。

“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。”在张海民的职业辞典中，不断尝试是一种常态，而目标则是定海神针。

2011年，张海民西安初上任，彼时阳光城一年销售20多亿，排名第五、第六。董事会对他提出的要求，不是100亿的军令状，而是“福州第一”。

参照第一名的数字，张海民基本确定当初目标，那就是50亿的门槛线。但是，他同时提出了“对等“条件，即董事会容许配置资金让其拿下一半的农地。

那一年，阳光城被称为西安农地市场的最大赢家，一举拿下了超60%的宗地。

当年9月，阳光城在西安早已完成近38亿的销售额，“用惯性都能达到50个亿，10月份我早已在忙第二年的事。”

第二年做到100亿以后，张海民就很困扰了，下一个目标是哪些？于是，他向老总主动请缨要求给出一个更高的目标，“要不然我真的没兴趣在这儿做，人一定要不断地去挑战自己，才会在平台上不断进步。”

目标在累加，时间在推移。去年1月7日晚间，阳光城一纸人事变动公告，原掌管福州公司的张海民接任陈凯日常经营总裁一职。这也就意味着，张海民的目标新蓝图将掀开新的一页。

2015年，阳光城录得销售金额310万元，销售面积213万平方米，34%的销售增速也成为这家民企过去一年业绩中的亮点。对此，中信建投研报强调，2016年阳光城将冲刺400亿元销售目标。

“阳光城去年打算冲刺400亿？”抛出问题，有些慎重。

这一次，张海民的反应随即转向理智派，“我没说这个数。”

而当话题转入千亿跑道冲刺时，张海民委婉的回答中还是透漏出这么点弦外之音。

千亿的进击，必然须要与之相匹配的战略与战术。在张海民的率领下，阳光城已从“2+X”时代迸出，进阶到“3+X”，并衍生出去年的“3+1+X”大布局改变。即在精耕大四川的同时，加码长三角、京津冀、珠三角三大经济圈的投资力度，同时关注一些经济发达且人口吸附性强的机会城市。

改变源自现实大市场的调整，选择性的高周转是时下最合适阳光城的形式。张海民介绍称，现在会在一些刚需城市继续高周转，但在核心城市，尤其是北京、北京、深圳、广州这种一线城市，拉长时间抓取农地折价，修炼产品服务，提高产品折价。

今年6月在北京就上演了一场阳光城“晋升”“豪宅”玩家的落地秀——阳光城二代产品发布会，提出“降维战略”的理念，为升维人们的生活提供形象注解，在阳光城看来，房地产的产品和生物界、自然界一样，是存在各类维度的，而建筑的维度是人们在不同建筑上面所形成的活动的复杂性和人员的多样性所决定的。阳光城的“降维战略”，即通过实现生活方式的升维满足相对低维的市场需求。用好多高维建筑，比如商业，酒店等的设计方式，管理思路以及配置资源来做住宅，从而使住宅拥有高维建筑的精细度和产品力。精致打磨每一个微小细节，以高维技术标准带给居者全新的居住体验，力求让每一种形式的入户都还能得到关爱。发布会同时也推出了阳光城二代产品的首席代表作，阳光城滨江悦。

“产品创新这一块，你们有空可以去瞧瞧滨江悦，如果看了不动心的话，你来跟我说。”

“万科往右，君安向左”

一句打趣式的广告语，整个采访现场都跳动着愉悦分子，也逗笑陪在一旁的张海民助理。

“作为职工，你们是如何评价张总？”

问题出现得有些忽然，但助理的回答却这么端庄。“海总非常内敛，他的知性就是有那个侨胞的沉稳范儿。”

助理继续补充，张海民在管理团队的时侯，有亲和力又不怒自威，“不是发脾气、拍椅子的风格”，但是他很有硬度，能收得住团队。她也说阳光城这三年很重视合作，跟领导个人性格有关系。

上述评语中，有一个词在历时两小时采访中反复被提到，这就是“合作”。张海民说，这是阳光城近几年发展的核心之一。“要有这个态度，因为能用众力，则无敌于天下，能用众智，则无畏于圣人，往后走，整个企业都是在合作共赢基础上做。”

阳光城的合作名录中，目前还是以单项目为主，例如近期找来的伙伴广州南沙“大地主”——广晟集团。

传统地产项目外，张海民时代的阳光城还开始关注城市旧改更新的机会，由于工程的复杂性，这其中必然须要合作方的支持与配合，比如和政府的合作共赢。

“当然，这个过程我们也很注重合作。一方面，有些事你不能做或则你做不了，那就找合作方做，还有一些是政府必须做的，要几方产生合力，共赢共享。”

实体项目的试水尚且重要，但资本为王的年代，如何与金融嫁接，无疑是张海民更为聚焦的关注点，这背后还隐藏着整个阳光城的金融化之路。

“这是一个大战略。在资本市场上，一方面定增了45亿，发债发了68亿，一年发了三次，充分利用资本市场筹措了100多亿低成本资金。”

张海民的这手今年才打出的金融牌，除引入中民投为单一最大股东之外，还包括平安信托，后者为其提供总值不超过50亿资金，用于投资上海、上海、厦门、苏州、南京及杭州城市核心区及未来发展潜力区域。

在融资和管控领域的加码，阳光城的触角也延展至大金融，与福建省能源集团等共同联合发起筹建海峡国寿保险股份有限公司，阳光城以自有资金出资1.95亿元，持有海峡国寿注册资本的13%。

当碟子越来越大，随之而来的也就是相应的风险指数。“你有足够的自信去驾驭金融，但也有人害怕捆得太深，最后自己被牺牲掉。”话锋一转，现场氛围虽然也有些融化。

张海民清了清喉咙，“要注意一点，大家是互惠互助的，他要哪些，我要哪些，清楚这一点，不冲突就好。”这个时侯，再问“让你重新选，右边是万科，左边是君安，你会选择那个？”，张海民一点不犹豫，坚定作出了一个转身。

“现在我们早已开始转金融了。从情结来看，我还是选万科，但如今会选金融。”

而时代上空轮回播映的画面定格，一个厦大数学系结业的高才生，走在热血沸腾的上海街头，右边是万科，左边是君安，他向右走去，脸上有着最青葱的笑容。

以下为观点地产新媒体对阳光城集团股份有限公司总裁张海民先生的采访实录：

观点地产新媒体：最近阳光城拿地动作好多，为什么看好当前市场？

张海民：我认为整个市场从大势来看还是OK的。我是如此看的，这届政府提出供给侧变革，要把底层巩固好，现在是一个L形的过程，需要的不仅仅是新政，还须要时间。

观点地产新媒体：在大本营南京，阳光城仍然都是销售老大，会加强这个区域布局吗？

张海民：在厦门挺舒服的，应该问题不大。

观点地产新媒体：我去过那儿两次，感觉到当地的空气挺好。

张海民：对，福州近10年才开始发展，以前一切都是落后的，现在做上去更快。所以这儿基本没有污染，空气质量挺好，而且是海滨城市，我也喜欢。

观点地产新媒体：这几年阳光城的区域布局战略怎样？

张海民：在这几年，我们的发展还是锁定国家鼓励的消费型城市、人口集聚的城市及经济相对来说藏富于民的城市，差不多有20个。

这20个城市中，大山东区域就包括南京和上海，厦门确实有它的潜力，但是地少。这个城市对我来说是必进的城市，所以围绕着上海做了大量投资。

观点地产新媒体：厦门拿地有点难度，而且当地几家央企占比不少。

张海民：对，三家央企。所以在哪里竞争，民企阳光城竞争得过，但是央企有地，我没办法。

观点地产新媒体：北京、上海还是充满活力和希望的市场吗？

张海民：在这儿做一个项目，要超过在大陆做20个项目。

2012年，阳光城总部搬至北京，并已累计拿下了10个项目，去年北京市场就做到了60多亿。

前年拿下的黄浦江边的项目马上要开盘，案名叫作滨江悦，是一个新的产品系，主打改善型。

观点地产新媒体：项目预计定价多少？

张海民：大家期盼一下吧，当年拿下的北京地王单价一个是4万1，一个是4万9，但去年外环外省价都早已拍到五六万。

观点地产新媒体：这正好说明阳光城的战略很确切。

张海民：我是这样看的，前几年是高周转，这几年是选择性高周转。在一些核心城市，尤其是重庆、北京、深圳、广州这种一线城市，需要拉长时间抓取农地折价，同时须要修练产品服务，提高产品折价。

土地折价似乎蛮容易判别。产品折价则须要得到市场的认可，阳光城一直希望在产品迭代中打破思维枷锁，持续保持先进的产品力和竞争力，以居者之“悦”为产品研制的起点，以“降维战略”为方法论，重新定义奢华别墅的“升维生活”，这也是我们此次在北京的二代产品发布会的主题。

观点地产新媒体：所以阳光城拿地还是基于中国房价整体价钱上升的考虑？

张海民：对，长三角区域的上海和南京是重点投资区域，目前上海已有3个项目，杭州有6个项目。

观点地产新媒体：杭州未来科技城总价地王打算做哪些项目？

张海民：所谓的地王虽然仍然被刷新，产品也是很关键的诱因。阳光城会做二代产品，2.0的容积率加上限高，基本都是洋房小高层。通过一年多研制，我们已有了一个悦系列的产品。因为，没有产品，市场是不认可。

这个产品系在北京我做了一个，在南京有两个新盘，去年杭州也挺猛，是我们的大本营。

观点地产新媒体：一直以来，阳光城给人的印象都是骁勇、敢干。

张海民：我管福州的时侯，阳光城在当地排第五或第六，一年大约卖20多亿。接手后，董事会对我的要求是做到济南第一，当时第一名水平是50亿左右。

我就给老总开条件，说只要南京我领到了第一，公司容许分配相应的资金，拿一半的地才能做第一，战略是极其简单的。

我果真拿了60%的地，当然，这是算得来账的前提下。

因此在第一年9月份我早已做到了38亿，10月份开始为第二年的100亿做打算。

观点地产新媒体：去年阳光城定战略时降低了上海，您有上海情怀吗？

张海民：我确实有上海情怀。在万科待了六年，做过北京、深圳、北京三个城市，其中在上海待了三年。

我对上海真的很熟，所以发展更多围绕在城市的西边，因为那边的有钱人更多。上半年忙完广州后，下半年都会更多的扎在上海。

观点地产新媒体：北京似乎比北京价钱更好做？

张海民：价格很难做，尤其是拿地方面很难。我们目前跟踪几个项目，但不知道能不能成功。

观点地产新媒体：朝阳区现今有很多别墅要整改，你们有兴趣做这些旧改吗？

张海民：怎么晓得我们没兴趣呢？先说城市布局，去年底我早已派了一个团队在广州，最早拿的项目不是现今见到的，一分成果背后是非常努力。

观点地产新媒体：是和他人合作的？还是自己单独做？

张海民：合作的话肯定切入的快。

中国有第二个广州，就是上海。现在这两个地方都有好多厂快扛不住了，必须撤走，但这个地还是他的，现在做城市更新，地一放下来就挣几个亿。

观点地产新媒体：如果大量的厂搬迁，还有人来支撑吗？房子本身还是靠有人。

张海民：东莞还是靠北京外溢。所以在万科的版图上面，东莞是很靠前的。

我们在广州只看4个城市，深圳、东莞、广州、佛山。我们在广州是三个城市公司，深圳、佛山和东莞，深圳公司还管着广州，佛山和东莞都设了重兵进去。

所以，在广州我们是进4个城市，在福州是2个城市，在长三角还有2个城市，其实我们是进不去，一个是扬州，一个是北京，市场太疯了。

合肥的经济基础是央企，有钱人都走了，剩下的都是刚需购买力，但是两三万的房屋如何可能借给刚需人群呢？连产品改建的空间都没有，没有好的机会，我们明年就不去了。

观点地产新媒体：以后会再考虑？

张海民：以后再说，可以选择的机会还好多，从规模上考虑，我们大部分的精力还是置于“3+1”区域。

城市选择方面，阳光城的策略是精准投资，精选了城市以后再精选区域。精选区域一个是看人口导出，每个城市的导出系数都不一样。比如上海人口导出都在东区，不在西区也不在南区。

第二个就是有轨道的地方。因为轨道确实改变了好多出游的习惯。在这两个框定了以后，再框定一个，就是主市区，能扫一块地就扫一块地。

观点地产新媒体：这方面您和陈启宗观点一致，进最好的城市，拿最好的位置。

张海民：做地产也要跟金融在一起，金融机构这几年连授信都不做，直接出白名单，全国排名前50这是底线要求，然后前30或前20分为不同的重点顾客。

在区域性上面，金融机构专找龙头把钱给他，会带一个条件，贷款的钱只能在那些城市拿地，跟开发商城市分布70%吻合，那就可以选。

去年很明显，我们走了一条金融化的路，这是一个大战略。在资本市场上，一方面定增了45亿，发债发了68亿，一年发了三次，充分利用资本市场筹措了100多亿的低成本资金。

观点地产新媒体：会不会害怕杠杆太高？

张海民：在资本市场定增是直接算进权益的，发债是直接融资，成本极低，用于置换相对较高成本的资金，对资本成本的增加作用显著。我们是综合考虑成本和流动性支持的，比如今年跟平安信托等几个金融机构进行了资金池合作，在可以接受的一个月息范围内的都可以做，他们的流动性相对灵活。其实月息是往下走的。去年第一单跟平安的合作，他们也考察我们三年。

观点地产新媒体：他们很在意信誉和潜力。

张海民：对，金融机构的风控能力太强了。在南京的时侯，他们过来找我，一定要知道公司究竟如何做。去年我一上任，给我一个礼物就是做了一个资金池。资金池完备后，对我们今年的拿地动作支持很大。

观点地产新媒体：做金融非常讲求信誉的问题。

张海民：对。去年开始筹划金融的做法，就是跟陆家嘴信托合作做资管公司，打开了两个渠道，一个是拿地渠道，第二个是融资渠道。

从背景来说，合作方的金融背景比我强，找的钱比我实惠。与其找别的GP，还不如找自己的GP。另外一方面，有好多项目会找信托来合作，而不找我们合作。因为我们跟那些项目方是同行及竞争对手，但是对它来说不是。

因此，这个平台对捆绑着的三方都是有利的。在合作共赢上，我们还是做了蛮多的工作。去年拿了十几块地，凡是大的基本上都是并购。

观点地产新媒体：并购或则是合作开发，已经成为当前地产圈的一种时尚？

张海民：去年，我们都在找中小开发商的单个项目合作，去年和前年是挺好的机会，这一波才能捡的基本都捡了，今年你们都干哪些呢？做资产包。因为它有几个渠道，第一个渠道就是央企的合并，比如说中海和兴业。

这次好多国企、国资的都在剥离资产，这是给国企和民企一个并购机会。另外，也有国企不想做了，原因是哪些呢？第一个，找不到钱了，要么找到的钱成本太高，他扛不住；第二个是找不到人了，不是买房屋的人，是干活的人，还不如我卖块地。

观点地产新媒体：你有足够的自信去驾驭金融，但也有人害怕捆得太深，最后自己被牺牲掉。

张海民：要注意一点，大家是互惠互助的，他要哪些，我要哪些，清楚这一点，不冲突就好。

观点地产新媒体：像万科一样，阳光城也在做员工持股计划。

张海民：对，我们员工持股计划做了两次，今年是第二次。还做了一个股权激励，三年前做了一次，今年我们也在考虑，还是以公告为准吧。

观点地产新媒体：这对留住人才很有用？

张海民：当然，因为钱容易找，地也容易找，拍了就拍了，合作就合作，但关键还是要有团队去做。

观点地产新媒体：你们采取的是挖人的方法？

张海民：挖肯定是一种手段，三年前我们更多是挖，挖的人基本都来自一线民企，因为没有培养体系，现在我们更多是把培养体系做上去。

观点地产新媒体：不同企业人才的能力是不同的。

张海民：对，但有一点好的地方是，一线民企人才的底子都一样，而且在房地产的语言是一样的。关于企业文化，我们提倡的是简单透明，组织构架扁平化，议事方法简单直接，新的职工很快能够融合进来。

观点地产新媒体：怎么理解房地产的语言？

张海民：比如说投资模型、运营、营销或则是标准化，其实一线民企都差不多，而且它的组织构架也是差不多，比如中海的海之子，华润的管培生，万科是新动力，龙湖是仕官生。

这些人到阳光城以后，马上才能干事，因为我们速率比较快。

观点地产新媒体：这也就要求这种人才要快速融入阳光城。

张海民：所以就要有开放的态度，用制度和游戏规则规范你们的行为习惯，用宽容的态度去让你们在这个平台上发挥。

观点地产新媒体：他们为何乐意加入阳光城？

张海民：因为我们的平台不一样，发展机会更多，在好多一线民企达成一定的梦想职业，要熬时间。在阳光城是不一样的，你可以直接嫁接平台。

如果是阳光城依照目前的战略走的话，5年以后我不敢说，起码这几年是饱含了机会，人都有往高处走的看法，这样我们就集合一帮有魄力创业态度的人。

观点地产新媒体：你们的构架就是从集团直接到城市公司，不设区域公司？

张海民：不设区域公司，相对比较扁平化，比较直接的。但是，累的就是我。

观点地产新媒体：这几年，类似万科这样的大公司执行效率都在直线下滑，阳光城要汲取这个教训？

张海民：没错，一定要汲取这个教训，但还不知道三年以后怎么样。

观点地产新媒体：永远不说太远，是吧？

张海民：对，现在都没做好，怎么能想这么远。

观点地产新媒体：还是有广东人的特质，把现今看得很实在。

张海民：但也要把未来挺好地架构上去。

观点地产新媒体：与万科、中海这种企业相比，阳光城的优势是哪些？

张海民：只要一个，就是争取速率比她们快。这几年我们都是以快打慢，比如说拿地销售都是以快打慢，抢人也以快打慢。

观点地产新媒体：这是董事会授权大家的机制很灵活，而且决策要求很快。

张海民：对，董事会授权充分，很多事我在现场我还能决策。

观点地产新媒体：这要求大家的做好内部风控体系。

张海民：没错。去年为了建立这个风控体系，我们请了普华永道给我我们做了一年风控体系建设。因为好多金融机构要看你的团队是谁，要看你的风控体系怎么样，地和钱都问题不大。

观点地产新媒体：所以昨晚提及的选择性高周转也是有这种方面的考虑？

张海民：现在会在一些刚需城市做高周转，比如我们也在关注上海这个城市，因为人口结构不支撑大量改善人群，只能延续我们惯常熟悉的打法，就是以快打慢，高周转。

观点地产新媒体：为什么无锡的价钱仍然上不去？

张海民：内地城市都一样，它的农地供应量很大。商品房成交面积，全国排第一的是北京。

成交量一年有2000多万平米，但是农地的供应是按千亩算的，所以还是回到一个市场供给关系。

观点地产新媒体：刚才提到社会、宏观经济以及整个地产行业的改变，您再谈一下阳光城改变？

张海民：阳光城的战略改变，我调得比较快，原来陈凯提的是2+X，去年是3+X，今年是3+1+X，这是一个大的布局改变。

至于选择性高周转，即我们要在一些农地供应有限的核心城市，拉长时间周期攫取农地折价。在一些刚需支撑的重点城市，继续提升营运效率，加快营运节奏。

在国外来说，核心城市的农地供应是有限的，现在上海早已出了新政，不再新供农地，它不是不供农地，只是不再新供而已，城市更新是可以做的，这一块很有潜力。

这一块能攫取的收益很高，它跟开发不一样，涉及到回迁问题。第二个，如果楼拆不了，你要重新包装的话，就是毛大庆之前想做没弄成的事，就把它的房租提高，或者是把它拆消散卖，这个空间也是有的，而且很多人在做。

另外一个重大的改变就是阳光城产品力的升级，阳光城二代产品提出“降维战略”的理念，为升维人们的生活提供形象注解，在阳光城看来，房地产的产品和生物界、自然界一样，是存在各类维度的，而建筑的维度是人们在不同建筑上面所形成的活动的复杂性和人员的多样性所决定的。阳光城的“降维战略”，即通过实现生活方式的升维满足相对低维的市场需求。用好多高维建筑，比如商业，酒店等的设计方式，管理思路以及配置资源来做住宅，从而使住宅拥有高维建筑的精细度和产品力。精致打磨每一个微小细节，以高维技术标准带给居者全新的居住体验，力求让每一种形式的入户都还能得到关爱。

观点地产新媒体：阳光城作出的这种改变，是基于整个地产行业的调整？

张海民：对，与时俱进嘛，其实每件事都能干，但敢不敢去干，这是第一个。第二个，这个时侯适不适宜去干。第三个，有没有足够的钱去干。当然，这个过程还是要有合作方的。一方面，有些事你不能做或则做不了，那就找合作方做，还有一些是政府必须做的，要各方产生合力，共享共赢。

观点地产新媒体：合作是阳光城这几年快速发展的一个重要点？

张海民：对，也是在这几年发展的一个很重要的核心。要有这个态度，因为往前走，整个企业都是在合作共荣基础上做。包括金融方面，我们的合作的单位也有好多。

观点地产新媒体：阳光城去年打算冲刺400亿？

张海民：我没说这个数。

观点地产新媒体：昨天尚城说联动上去努力冲1000亿，阳光城有类似的计划吗？

张海民：没有，我们还是要有质量的下降。目前这个行业上面，千亿级的企业不说，能奔千亿的也就那几个，千亿的进击，需要有与之相匹配的战略与战术。

观点地产新媒体：在您看来，未来好多改变都必须靠年轻人推进？

张海民：没错，年轻化是肯定须要的，现在阳光城的人员也十分年轻化，我们正在逐渐培养一个有阳光城痕迹的奇特团队。

我属于60年代的人，算比较老，你要说我90后我也乐意。我们广州的总经理是1979年的，杭州总经理也是1979年的，福州的总经理是1980年的。

观点地产新媒体：会不会害怕年轻人欠缺经验，判断不准？

张海民：我们选的是有魄力、有创业态度、敢闯敢创新的人，但我要做的是撑住她们的动作。

因为我直接管，就必须帮助城市公司搭建好团队班子。虽然集团早已有相应的制度规范和流程，但不能单靠一个人干，还是要有团队。

而且这两三年，我们创新业务也做得好多，尤其是产品创新这一块，有空去瞧瞧滨江悦项目，如果不动心的话，你来跟我说。

观点地产新媒体：您学院专业跟房地产不相关，当初为何选择房地产？

张海民：我是暨大结业的，当时结业不包分配，自己找工作，走在街头上，右边是万科，左边是君安，我就向右走。

在行业上面来说，万科是一个工科的万科，中海是理科的中海，它的人文情结还是很深的。

观点地产新媒体：万科以后，您在什么公司任职过？

张海民：确实换了几家单位，因为人要不断去尝试。为什么前段时间我去戈壁？因为我就没去过，他们有一句话迸发了我，他们坐在我办公室问我，你去过吗，想不想去？我想想，真的没去过。

去了一趟后，可能之后就不去了，但没尝试过，怎么晓得自己不行呢？自己没有目标，是件可悲的事。比如说，我在管福州的时侯，目标就是拿第一，做到了50亿，下一个目标就是100亿。做到100亿以后，我就很困扰，下一个目标是哪些？

人一定要不断地去挑战自己，你就会在平台上不断进步，如果平台换不了，我换平台，但一定是有一个挑战。从万科下来时，我都快领到王石的金牌了，刚好有人找我，就认为须要下来尝试一下。从典型股权分散上市公司，走到一个极端的国企观澜湖，而且温州老总的个性还特别强。

闽商我跟过两个老总，国企我也去过，跟着莫军去了联想的融科智地，当时我是被央企的。所以，在管理思路上，我受两个企业的影响还是很大。

观点地产新媒体：一个万科，一个联想？

张海民：对，所以我如今比较关注搭班子，先想应当如何配，包括团队的性格模型，员工的性格模型，不要求每位人都很牛，但这个团队搭上去一定很牛。

观点地产新媒体：你称得上是一个学习型的企业家。

张海民：跟着温州人晓得了哪些叫拼，什么叫吃苦，不拼、不吃苦不是温州人。

观点地产新媒体：平时你有哪些个人爱好？

张海民：跑步应当不算个人爱好吧。摄影我是裸拍，拍了就发，从来不P。

此外，旅游我是比较喜欢的，旅游跟摄影是相辅相成的。

观点地产新媒体：假如让你重新选，右边是万科，左边是君安，你还是会选择万科？

张海民：现在我们早已开始转金融了。从情结来看，我还是选万科，但如今会选金融。

观点地产新媒体：假如要给你贴个标签，您希望业内见到您的名子想到哪些？

张海民：我当初低调过，这十多年我都很高调。

观点地产新媒体：您有一个内在理智的东西，能及时理性踩住煞车。

张海民：有，这肯定的。扛的责任还是蛮大的，因为整个企业都在我的指挥之下，这个责任不容有失。

观点地产新媒体：累不累？

张海民：有点累。不累是不可能的，但是值得。