张宝全：为中国房地产注入新的生命力

“跨越与去地产化浪潮”主题下，在激烈的论剑中思辨，在专业的交流中融合，2017博鳌房地产论坛海纳百川，为中国房地产注入新的生命力。

不断探求、不断创新，观点地产新媒体非常推出“2017博鳌特稿”系列报导。

观点地产网“希望到明年底打算打算我的影片，后年可以拍。”

盛夏的阳光穿过玻璃墙，假山上流水潺潺，远处一只幼鸟不时地叫几声……张宝全穿着印有红树林标志的文化衫，坐在玻璃桌前讲他的红树林以及“未竟的电影梦”。桌上放着一盆紫红色的波斯菊，背后是一片翠绿的柿子林。

张宝全这三年不时对外界透漏他就快要去拍影片了，他说，这么多年兜的圈太大了，该给自己一个交待了。这像顾城诗里那样讲到的那样——走了这么远，我们去找寻一盏灯。

90年代初，张宝全为了筹措50万元拍影片而下海做房地产。25年过去，“50万元”早已不是问题，但“误入商海”的张宝全一直没有实现他的编剧梦。时间对他来说是真正的奢侈品。

张宝全的内心在进行着自我博弈——在房地产与影片之间，他用时间做出了选择，却仍然未能忘却电影梦；在红树林与传统地产之间，他选择了后者，也开始了一场全新商业模式的开创与布局。

红树林1+X

与冯仑、潘石屹等人一样，张宝全的房地产征途源于广东。90年代初的广东房地产风潮中，张宝全赚到了第一桶金，并在泡沫断裂前退场，北上京城。

2002年春节，在海南渡假时，张宝全首次有了在这儿建宾馆的“梦想”，并在不久后拿下了一块地，也就是日后的亚龙湾红树林度假酒店。

到了2009年，张宝全认为房子市场饱和了，于是决定变革做渡假产业。

在外界一片不解的眼光中，张宝全舍弃了传统地产业务，全力构筑红树林品牌。随后的8年间，中国第一座殿堂级渡假目的地——70万方的三亚湾红树林度假世界，中国第一家七星饭店——海棠湾红树林度假酒店，亚洲最大的渡假目的地综合体——80万方的青岛红树林度假世界等纷纷震撼面世，杭州、重庆、拉萨、大理、从化、长白山、厦门等地红树林系列也正在逐渐呈现。

2017年6月，时隔一年后，张宝全向观点地产新媒体介绍了今典红树林模式，并带来了他关于中国未来商业模式的一些新的思索。

作为一名以前的“文艺青年”，张宝全所创造的产品也饱含了“文艺气息”——红树林是卖渡假生活方式的综合体。他说，红树林卖的是复合的产品与服务，而不是单一的旅馆式商业项目，这种模式称为（1+X）的4.0生活方式商业。

“今年我们重点是营运内容的提高，简单来讲，也就是红树林1+X模式。”张宝全举了两个事例，一个是日本的上引水产，一个是日本的eataly商场，两者的共通之处在于，在一个特定生活场景中解决消费者吃喝玩乐上的各类需求。

张宝全表示，红树林的所有产品，都围绕1+X展开，带给消费者的是完全不同于传统渡假的体味。

红树林的塑造，每一个都须要大量资金投入。重资产意味着前期将沉淀大量资金，那么张宝全的这笔生意又是如何算的？答案是全球渡假平台。

张宝全透漏，经过多年的布局，红树林正式推出全球渡假平台，平台中将会拥有全球3000家度假酒店、民宿。通过订购红树林渡假卡，将实现全球渡假、全球养老，这将成为红树林重要的商业模式。

红树林还为项目开发了一款全球首创的红树林导航和管家服务系统，实现室外、室外导航一体化与及时管家服务的功能，从而实现服务的标准化、大大提升服务效率。

在上市规划方面，张宝全称，红树林可以选择整体上市，也可以选择其中一部分去上市。不过，相比起上市，张宝全觉得当下最重要的任务是建立红树林的地面体系和空中体系。

超前眼光，布局未来30年

从2009年算起，张宝全在变革的路上探求了8年。去年，全国房地产销售额突破11万亿，出现了12家千亿民企以及3家三千亿民企的盛况。

不得不承认的是，早早从住宅地产退场的今典，与这一场规模狂欢无缘。8年前，张宝全抽身变革，大有“众人皆醉我独醒”的自信与勇气。

真正的前辈总是着眼未来，通观全局，为前面10年20年乃至更长时间进行布局。

张宝全喜欢将传统房地产与红树林比喻成两种动物——传统房地产是草本植物，一年一收；红树林是木本动物，生长期可历时百年。说到底，这就是一则关于农地持有的逻辑：传统思路下，房子卖出后企业须要再找地，但拥有强悍内生力的红树林则不需要。

他向观点地产新媒体表示，红树林分为两个阶段，第一个阶段是用自己的钱来讲一个故事，风险是故事没讲完钱没了，前两年就是今典投资压力最大的时侯。

2017年红树林模式的台子搭完，第一阶段完成了，接下来就是快速扩张的问题。

“红树林看起来很傻，用重资产讲了个故事，最大的风险就是资金链。如果不能开张，或者第一批模式没有做完就不能支撑下去，那就死定了。”因而，张宝全丝毫不掩饰地说，红树林真的须要有一些情结的才能做。“今年（红树林）是鸡变凤凰，还只是样子长得像凤凰，当4.0模式真正产生后，空中系统运作上去，凤凰才飞得上去。”

张宝全前期投入了大量的资金与精力构建红树林模式，为未来几十年辅就了一条康庄大道，也实现了农地价值的最大化。

一个“文青”的梦想轮回

做了二十五年的文化商人，虽然今典兼具了其他例如影视、文化业务，但张宝全最大的精力投入还是红树林。

二十五年，张宝全“身在曹营心在汉”——惦记他的影片梦想早已二十五年。

“还想拍影片，不然都是白干了。”他说，这么多年兜的圈太大了，该给自己一个交待了。

回想1992年，从电影学院结业的张宝全，想拍影片，但困惑他的是钱。他决定赌上一把——先赚了钱再拍影片。于是他到了广东，投身于热火朝天的房地产市场，也有了后续红树林的故事。

出于对影片的热爱，张宝全的地产业务也带上了这种元素——他将影片中的蒙太奇手法嫁接到渡假项目的设计，在红树林世界中建设国际电影节标准颁奖影城、电影外景地……早早便布局发展数字院线、研发数字影片放映技术；此外，张宝全还投资拍摄了多部连续剧。

当过军队通讯员、写过小说的张宝全喜欢用文字记载他的生活与心情，喜欢绘画、写章草，也乐于将自己的作品赠与前来拜访的媒体同学。今年4月25日，张宝全还在微博上发布了他的书画集《夜课》正式出版前的小样。长期坚持早课、夜课创作的张宝全，带有寻常地产商头上少有的文艺气息，并在专访过程中不时显露出他感性的一面。

说起绘画与他的新爱好自由搏击时，张宝全称，人们好多时侯须要短暂地脱离现实，而去生活在别处。画画、搏击能达到这样的疗效，这也是一种“修行”。

以下为观点地产新媒体对今典集团董事局联席主席张宝全先生的博鳌领袖访问专访实录：

观点地产新媒体：今年红树林的重点是哪些？

张宝全：今年我们重点是营运内容的提高，就是（1+X）的4.0生活方式商业模式的落地

什么叫1+X？意大利有一家eataly生活超市，它在全世界只开了4家店。人们从早晨早起进去，到晚上才下来，在上面吃喝玩、娱乐全都有。它是以商场为1，加上吃喝玩乐，一年的销售额是15亿美元，这就是现代的卖生活方式的商业。

卖生活方式不只是解决内容的问题，而且要想办法让顾客在一个地方把各类需求都满足。

这种产品打破了传统的商业模式，传统商业模式是卖单一产品、单一功能或则单一IP。而红树林不是，我们是1+X，我给它定义叫新商业4.0。

比如传统的百货是2.0，后来加了休闲，就是3.0，而1+X是 4.0，红树林要做的就是这个。

红树林前几年是在做硬件，今年要解决的就是那些内容。像eataly商场这样的，我们将引入或复制到红树林上面。

观点地产新媒体：管理方面还是交给她们来做？

张宝全：我们会创立合资公司，由合资公司来做。

红树林要将全世界最好的潮流、文化、休闲、娱乐装进来。

红树林和传统房地产是完全不同的东西，红树林是木本动物，它是一棵树，这个树是要长50年甚至100年的，它越长越大，只要长下来就固定住了；房地产是草本植物，一年一收或则三年一收，收完再找地去种。

红树林真的要有一点情结的人来做。我最艰辛时间是今年和前年，当时项目很多都没开张，还在不停地投钱，精装的时侯投入更大。但到了去年，三亚湾仅新年一个月的收入就达到1.1亿，创造了国外星级饭店单月产值的记录，明年都会更高。

观点地产新媒体：2012年的时侯，蔡洪平就说很看好红树林，但是如同您刚刚说的，他觉得会有一段时间很难熬。

张宝全：去年底最艰辛。红树林就两个阶段，第一个阶段是用自己的钱来讲故事。风险在那里？风险就是故事没讲完，没钱了，结果死路一条。第二阶段就是复制、扩大，这个无非是一个快和慢的问题，并不影响我的模式向前推。我相信到明年年末红树林模式完整呈现下来，大家都会看得明白了。

观点地产新媒体：去年专访时听您讲了一些，今年又拿了一些新的东西下来。

张宝全：全球渡假平台是空中模式的核心，我如此讲一点不为过。中国的旅馆短缺，造成的结果是物价涨了十几倍，但饭店出租房价只涨了两倍，所以中国的品牌酒店，就是传统商务酒店，7成不赢利或则巨亏。中国传统商务酒店的本质是卖午睡，平均楼价还是很低的，就是供大于求引起的。

很多做渡假的企业，也把这些旅馆复制到度假区，这些旅馆原本是卖午睡的，不是卖生活的。红树林完全不同，红树林是卖生活的，客房只是附属。

观点地产新媒体：当初做这个变革很是成功的。

张宝全：我们是把未来的事都做了，当然这个过程中也给我们带来好多的压力，所以这8年对我们来讲也是很难的，这都是自己给自己找麻烦。

观点地产新媒体：您打算第二期去上市？

张宝全：红树林的模式不一样，可以选择整体上市，也可以选择单体或则某一项产品去上市。我认为有很多东西不一定须要装到一起，当财务上还没呈现的时侯，谈上市太早。

但是明年就要开始做打算，在这个时侯还是要专业的人来考虑方案，而对我来讲，最重要的就是把这个体系做完。

观点地产新媒体：您这棵树要始终常年开花结果的话，不会出那么多的问题。

张宝全：这些树是一样的，只是最难的就是上面几棵，把前三个项目做完了之后，就会有相互推动、进化的能力。前两年是今典在投资上压力最大的，今年、明年是在营运上加码的五年。

我说去年是鸡变凤凰，但如今只是样子长得像凤凰，但还不会飞，当上面的东西都实现4.0时，才是真的凤凰。

对于营运团队也一样，未来“养鸡的人”也要弄成养凤凰的，而且我们也要把养凤凰的人找来。

观点地产新媒体：这就是您挖的养凤凰的人？

张宝全：对。上次有一个开发商跟我说他要变革，问我要注意哪些，我说变革的过程就是乱，上下乱、新老乱，最后的结果是老的走一半，新的走一半，就像流水一样的。他说能不能不发生？我说不发生你转哪些型？还是原先的一帮人干着同样的事情，还是在种草本植物，根本没有砍树。

观点地产新媒体：以前你们看不懂，现在渐渐读懂了，今年博鳌房地产论坛主题定为“跨越与去地产化浪潮”，其实就是去传统的销售型物管。

张宝全：我们红树林是三个“去”——去地产化、去饭店化、去饭店化。

观点地产新媒体：红树林自身的内循环早已够了，不上市也没有任何问题？

张宝全：我们把全球渡假平台推下来，推出红树林V客会卡，不上市也能解决问题。当然今典还是可以拿单一项内容去上市的，当eataly开到5个时，就可以把它打包上去作为一个公司。全国其它地方须要加盟的，我们可以输出管理，这样也有赢利。到明年底我恐怕可以打算我的影片，后年拍的可能性很大。

观点地产新媒体：还是有一个做编剧的看法？

张宝全：电影投了好几部，但是自己导的影片还没有拍。

观点地产新媒体：还是想当编剧？

张宝全：肯定的，不然都是白干了。

观点地产新媒体：为了拍影片下海赚钱，挣到钱了没时间。

张宝全：这么多年兜的圈太大了，但是我认为也差不多了，该给自己一个交待了。

观点地产新媒体：大部分同一代的企业家都挪到二线休息了，您如今还战斗在一线，还要当编剧？

张宝全：所以也有人说，你是操劳的命，你不干活了，回来也要种粮，你也忙得不亦乐乎，或者写字、画画、打拳，够你忙的。

观点地产新媒体：现在您也在练武，打拳给您带来了哪些不同的体会？

张宝全：所谓的文化消费和精神消费的最高境界就是脱离现实，就是忘掉你是谁，能够生活在别处，看影片也好，度假也好，都是一样。

每天这么多工作，画画的时侯会全身心投入，别人把这个叫学佛。修行就是把自己都忘了，这是很高的境界，要训练这些忘记自己的能力。

观点地产新媒体：搏击是很激烈的，画画又是很冷静的，您很才能接受这两种反差很大的东西？

张宝全：这不冲突的，本来我是石匠出身的，还是当工头的，带着一群人挪到北京、上海去干活。

观点地产新媒体：转变还是很大的，之前蔡洪平提到张总，他说他人看不懂你的模式，说他读懂了，但是他还是心中打鼓。他说大家的布局是非常好的，就是不知道下一步会如何走。

张宝全：那么他如今可以跟我合作了，现在财务数据早已证明了，至少从今年的下降可以看下来。我恐怕去年下半年到今年，想投资红树林的、跟我们合作，或者让我们做输出管理的会多上去，这个故事到明年才基本说完。

观点地产新媒体：在去地产化这方面，您可以说是房地产行业的先驱，度假这一方面，现在国外有没有跟您比较接近的，或者潜在的一个竞争对手？

张宝全：基本没有。而且我们的模式产生以后，当他读懂的时侯门槛就很高了，我们做一个项目都要投入上百亿，别人无法跟随学。像这些资金充足的大企业，也投了上百亿建一个大的渡假目的地，但可能还是传统的方式，不是像我们这样以自营为主，卖生活的。

现在又有新的问题，就是好多企业在做特色小镇，都到我这儿来挖人，因为特色小镇要有内容，红树林相当于一个浓缩的特色小镇。当然她们挖的是地产方面的人才，这些人并不一定影响我的建设，但是会给我带来麻烦。

观点地产新媒体：特色小镇近来很火，所有的中小开发商，都在拚命的做。

张宝全：如果还是以房地产为目的做的特色小镇，我觉得90%会失败。