房企如何真正纾困？李波：房地产业数字生态的新融合新构建

房企怎样真正纾困？

李波：房地产业数字生态的新融合新建立，我先提一个共性问题，目前三支箭的融资举办对各企业能够起到帮助作用，作用有多大？先请李红卫总来做答复。

李红卫：三支箭是比较热门的话题，中国房地产行业从1998年开始经历了高速发展，销售额、销售总面积都达到了巅峰值。随着中央调控，叠加疫情等不利诱因，对房地产行业形成了重大影响，前一段时间出现了债权毁约和交付毁约的案例，行业如同一下跌落低潮。

从行业层面来讲，作为从业者我们要清晰认识之前房地产行业的发展模式是不可持续的，现在是市场变了顾客变了，上下半场的逻辑变了，进入上下半场的分水岭。我觉得房地产行业正在经历最冷最漫长的冬天，未来五年决定房地产20年的格局。冬天会过去，但是夏天来了以后，房地产行业肯定也会显得不同。

从企业层面讲，我们觉得房地产需求还在，行业还是一个特别大的行业，但是企业总是要回归商业本质，只有这些以顾客为中心、真正满足顾客需求的企业才可以生存出来。国家三支箭开启了融资闸门，我们觉得只是一个定心丸，借钱还是有成本的，不能有侥幸心理，该退出的退出，未来的企业业务一定会愈加收敛，战略会愈加聚焦。

从国家层面来讲，房地产行业涉及到上下游诸多行业，国计民生影响巨大，我们认为依照过往经验，国家要做的事情一定要起效，比如一二三箭疗效不显著都会有四五六支箭，再不行还有七八九支箭，这也给房地产调结构提供了良好机遇。谢谢。

李波：谢谢李红卫总，下面我们听听杜永磊总那边对三支箭有哪些想法？

杜永磊：认同红卫总的观点，从我个人理解，分两方面。

一方面，从间接影响角度，会间接影响地产行业整体走势。2022年，行业确实经历了十分苦闷的下降，无论是需求端还是民企资金断链、交房问题等等，从这个角度来讲三支箭新政的颁布对稳定整个行业下行趋势，让行业早日止跌，扭转购房者、金融机构、建筑企业、建材企业等行业参与主体的预期有很大帮助，这样有利于整个房地产行业早日度过困难的发展模式调整期，进入到下一个比较健康的高质量发展阶段。我觉得这个周期不会太长，各种诱因加在一起，疫情、外围宏观经济、国家有意识调控等，这一轮调整虽然是加速减短了行业下行周期。所以说从这个角度来讲三支箭的颁布，叠加各方调整到位，行业很可能在今年中期会触底反弹。此后会步入平稳发展，整个市场预期发生逆转，明年似乎可以维持2022年的总数规模，作为行业中的一员肯定会随着行业稳定而获益，这是三支箭对行业向好的间接影响。

另一方面，在直接影响上，也就是对华润置地本身业务的影响。华润置地创立26年来，经营风格仍然比较稳健，无论是国资委还有华润集团，对华润置地负债杠杆的使用有明晰的要求，我们有期负债率控制在45%左右，是十分克制地使用财务杠杆，所以说此次三支箭对我们来讲可能第一支箭，从个贷上，华润会获得更多受信额度，但这种使用比列是十分低的，不过，政策的支持，无论是对利率的增长、资金成本的增加，多多少少有一些帮助，谢谢。

李波：谢谢杜永磊总，就像两位说的，三支箭对于整个行业肯定是向好的，华润作为大国企可能还比民营企业要稍为舒服点。在督查过程中，很多国企关于三支箭融资开闸，也是抱有非常欢迎的心态。但是在实际操作过程中，整个行业从下行到回升，大家的态度还没有转变过来，信心失去比较容易，但信心重建是须要整个行业齐心协力。

压力当前，生态怎样融合建立？

李波：当前，我们面临需求收缩、供给冲击以及预期转弱三重压力，我想问一下在座的四位嘉宾，我们数字生态在这三重压力之下应当怎样来融合才可以真正的起到降糖的作用，这次先从华为赵博总开始，看看华为从技术角度有没有哪些好的建议，有请。

赵博：感谢李总，现场的诸位大咖，还有线上的听众们，大家好，我就数字生态说一下看法。华为公司从运营商业务起家，当时做的是直销，现在也多了好多新业务，比如说云业务、终端业务、数字业务，在快速发展过程中，我们也在发展生态。生态业务大部分是非直销的，是生态伙伴和华为一起面向B端顾客提供服务。

打造生态有几个点要考虑，一是，生态共赢，包含市场拓展、联合销售、能力共建等方面，另外就是，如何帮助生态提高能力，华为有什么核心产品才能帮助地产行业，如何让产品服务到顾客，如何促使我们的技术能力才能被顾客更容易获取和更低成本地采用，这是我理解的生态逻辑。

另外，在数字生态建设当中，除了技术赋能以及联合解决方案的融合和市场销售拓展等方面的协同，一些相关新政的颁布也就能让整个生态更健康更规范，这样的话能够够真正和生态一起服务好和生态共同的顾客。这个是从技术厂商角度，我的一些想法。

李波：好的，谢谢赵博总，接下来我们听听童继龙总的看法。

童继龙：数字生态怎样在与地产行业融合过程中起到降糖作用，首先必须要知道压力在哪里。明源云明天面向顾客的时侯，有几个比较显著的感知，第一个在行业下行的时侯，回归到商业本质是你们共同的选择，对于明源云而言能不能更好服务顾客，能不能体验更好，经营环节能不能愈发精益愈发高效，这是我们要从数字这个角度来回答的关键问题。达到这样的目的，首先是要让数字化真正支撑企业业务本身，而不是只逗留到组织管理层面。

其次，在技术融合方面，我们谈新技术是真正只是为了完成新政目标和任务还是说我们真的在建立一个可用的高性能、高质量数字科技生态？真正的再创新，是可以商业化、可以解决效率问题、解决技术稳定性与可持续问题的。

我觉得，高质量的数字科技生态，是能否在产业中找到各自的专业分工实现创新，而非低水平重复。这包括根技术创新（如芯片和操作系统、数据库）、平台型产品创新（云计算、数据平台）、场景化应用创新（各类SaaS）、数字科技商业模式创新。让中国企业在全球有竞争力，这是我们这代人的使命。

所以我们认为行业的冬天虽然是在于过去我们选择一条不可持续的公路，那么面向未来持续健康发展一定是要与数字、经济、产业相结合，而数字科技生态上面的每一家企业怎样将自己的能力做深做透，这个是值得思索的。

李波：谢谢童继龙总，谢谢赵博总；数字化创新本身这个课题是比较大的，关于三重压力，下面也想听听从房地产应用场景角度对数字生态怎样融合的想法，下面先请李红卫总讲一下观点。

李红卫：讲数字生态之前我先谈谈数字化，因为这个行业数字化程度确实整体还不高，我亲身经历过2008年和2015年房地产行业的宫缩，非常显著，每次困难时期都是数字化发挥重要作用的良好时机，，数字化就会从后台往前台走一步，我相信经过此次调整，数字化也会与行业结合得更彻底、更深入。而转折期以后，大浪淘沙留下来的企业是有一些特征的企业，比如管理精益化、客户导向、产品导向、区域精耕等等。

从制造业来看，房地产数字化变革是必由之路，而数字化的生态建立也是必须的，必然有如此一个自然而然的过程。

从内部智能协同到外部生态打通，效果是显而易见的，这个都是从业者必须做的功课。具体到企业来讲，公司对数字化人才的要求会更高，需要才能让数字化驱动业务模式创新，让数字化驱动业务流程再造、驱动组织变革、倒逼业务提高。

房地产行业本身是一个金融属性比较强的行业，对管理要求比较高，我相信未来数字化将会改变行业的发展模式，成为企业的核心竞争力。我觉得数字化不仅仅能减少如今面临的三重压力，应该是才能彻底的医治各种各样的压力，谢谢。

李波：好的，谢谢李红卫总，借您吉言，让数字化在行业起到应当有的作用，比起其他的行业我们确实走在了前面，下面请杜永磊总发表一下观点。

杜永磊：确实从我们合作的数字化伙伴的反馈来看，这轮地产调整对她们影响也是很大的，有两个方面，一方面可能一些原先数字化生态比较大的民企遭到了短时间的资金里面的困难；另一方面，大多数企业停止了一些创新性技术，短期来看，确实阻碍了整个地产行业的数字化进程。有些创新项目目前对业务帮助没这么大，对未来长远发展有意义，但你们还是选择聚焦现阶段，回归业务本身。所以数字化生态一定要明晰目前房地产的业务痛点在那里，比如面临的三重压力还有一些其他的困难等等。

那么，对于华润置地来说，未来数字化聚焦的加码点，第一个方面是投资领域的数字化，怎么运用更好的数字化的工具理解国家的宏观新政，理解城市的发展脉络，选定一些中常年潜力的城市。每个城市都有自己的周期，但是有的周期是螺旋增长的，有的是螺旋上升的，怎么找到在国家区域发展战略上面的核心城市？客观数据和主观督查怎么结合就能找到螺旋上升点？对城市理解更深，怎么还能精准择地的同时也能避免行业峰值区、避开风险点，这是一个主要研究方向。

第二个方面是营销及客服，主要有三点：

一是，怎样把线上线下智慧场融合。疫情结束后，客户成交仍然会回到售楼处这些传统销售现场，但线上是必须要做而且份额也不会增长的一个挺好渠道，怎么把线上和线下那些跟顾客接触的全流程链路打通，更好地理解顾客需求是我们须要关注的问题，特别是未来Z时代会成为买房主力，匹配她们的买房需求，来进行产品研制和优化，这种需求不是眼前的需求，可能要考虑七年、十年以后，客户本身的一些家庭结构和居住需求的变化，给予一个超前的，客户认可的产品。

二是，全渠道营运能力。除了销售，也要整合分销业态，全民经济人，私域流量跟公域流量协同获取顾客，数字化生态怎么样能够帮助这一块。

三是，客服环节。在销售环节以及售后物管服务的环节，加深对顾客的理解，客户一个电话打来，可能解决方案早已摆在那了，马上给顾客一个很满意的回复，那这样的话会提高顾客对于一家企业的口碑和满意度，进而对销售以及企业常年发展就会有比较显著的帮助。

第三个方面，运营领域。现阶段全省不同区域的差别进一步在拉大，一些三四线或则是二线弱势区域里的好多项目步入销售停滞状态，作为强一线城市的项目就会周期正常一点。在这个情况下如何更精细化地营运，把项目的分类分的更准，然后把项目分期拆的更细，项目复工才能把供销存梳理的更合理一点，老项目怎么样增加投入的压力，如何把无效人工管理成本降下去，把更多和资金投入到才能正常周转的核心区域，用增量的持续滚动推动存量去化，这样单个企业或则是整个行业才可以有效地运转上去。

从需求角度，这几个方面须要整个数字化生态的各家企业一起共同努力，企业从自身管理、自身需求的出发，然后数字化生态从技术从更好的经验输出方面，一起度过短时间困难期，谢谢。

李波：谢谢杜永磊总，像杜永磊总说的，数字生态真的不是靠一家企业完全推进的，每家企业也不一样，需要整个行业上下游参与；希望接下来的时间，协会才能把各个民企，包括民企、民企甚至后端融资类公司融合到一起，针对房地产行业数字化共同阐述能有实质性落地的项目，可能会更好一些。

回望2022，展望2023

李波：问点稍为私密的话题，临近年末，今年的to do完成得怎么样了？是不是还有一些须要留到今年，因为去年2022年整个行业不管科技公司还是我们民企，今年确实是遇见了一些问题，协会隔段时间会收到一些包括信息调查的数据，比以往是差一些的。从童继龙总先回答。

童继龙：正好由于我也在负责明源云品牌跟战略规划相关的工作，前一段时间我们也在做年度的总结，今年留下的遗憾虽然是十分多的，年初起初做了好多业务设想，但随着一轮又一轮的疫情，智能在不确定性中动态调整。大概可以从三个层面来谈。

第一个，从明源云面向地产或则不动产提供服务的角度，由于疫情好多线下活动延后，这也同步造成到我们提供服务的线下触点变少了，客户业务变化非常快，产品技术创新和服务交付不能照常进行，这一点希望今年有所改善，这个确实是留有遗憾的。

第二个，一个显著的体会是，大家都在提地产下半场，行业都在向泛地产、不动产变革，这个变革过程当中，因为去年整体大环境压力十分大，大家战略变革的动作、投入虽然都偏慎重，也是希望今年在外部宏观环境、货币、融资环境等都相对比较确定的情况下，战略变革资源投入都可以牵手往下走，可以走的更好更远。

第三个，今年明源云提出了自己的生态战略，在生态战略上面期望跟背部的企业在数字科技生态的合作上，有更大进展，比如明源云跟华为真正在技术、应用现代化联盟包括技术创新上有更大的突破，确实这只是刚开始，我们期望今年可以跟李红卫总、杜永磊总、赵博总可以做更多的筹谋和企划，谢谢。

李波：谢谢童继龙总。下面有请赵博总。

赵博：今年的确像童继龙总所说，我们也深有体会，很多营销计划延后，很多大会一推再推，甚至可能取消，营销、线下活动方面的确有好多遗憾。除此之外，从合作项目来说，也遭到了好多影响，项目周期延迟，重点项目进度深受影响，这块都是比较显著的问题。

前面李红卫总都提及了三支箭的事情，今年三支箭可能对地产有很大帮助，但是要解决活下去的问题，要活得好，可能还要解决需求上的问题。需求端还是面临很大压力，我们认为今年疫情常态化以后，需求端也会有减缓的话，一些看法还是才能继续向前推动落实，非常期盼今年有一些新更多新政，把更多数字化好看法和地产企业还有像童继龙总一样的核心合作伙伴一起落地，谢谢。

李波：好的，谢谢赵博总。刚才赵博总也谈到了李红卫总，您能否简单说一点比较尖锐的小问题。

李红卫：疫情是肯定遭到了很大的影响，出也出不去，我们今年工作还是要赋能一线、价值创造，希望有突破。赋能一线，要求同学要到一线去作业，不是简简单单督查，是要去沉浸式做业务，待一个月、两个月。这个事情在去年基本上没有办法加快，所以说这个影响还是比较大的，谢谢。

李波：好的，杜永磊总您也说两句。

杜永磊：整个来看，因为我们在2021年也做了十四五智数化战略，2021年-2022年我们根据这个战略执行，2022年虽然行业在二季度开始步入了比较苦闷的阶段，但整体来看我们还是坚定业务各项指标以及各专业条线的推动，虽然会随着做一些动态调整，但整体来看2022年的工作还是根据计划顺利完成，明年可能会结合今年市场判定，基本上可以根据计划推动，谢谢。

李波：好的好的，看来我们杜永磊总还是根据工作计划可以完成的，恭喜。

杜永磊：谢谢谢谢。

房企数字化变革实践

李波：接下来时间的问题，分别对我们四位大咖单独提一个问题，我们先从李红卫总开始，李总，想问您一下，中海地产搞了好多智慧家装智慧城市的项目，在这一方面大家有哪些经验分享？

李红卫：是这样的，因为我们公司也是从1979年台湾创立，也是有台湾发展背景，应该说从做房地产开始就把精品化住宅开发理念贯串到房地产开发整个过程，先后推出了不断推进的五代产品住宅体系，第五代产品是“悦享空间、智慧物联、绿色科技、健康生活+”，实际上也是我们敏锐观察到科技会成为房地产上面的关键属性，正是基于这个认识我们要把科技融入到产品设计上面去，我们公司提出了四好公司：好产品、好服务、好效益、好公民。对于好产品，科技是重要部份，中海科技作为中海地产下边的科技公司，针对数字家庭需求研制了智慧人居平台，以智慧人居为核心建立了1+3+5+N的战略，一个平台、三个入口、五个智慧方案、N个智慧场景，中海科技和战略合作伙伴共创实现了多个系统融合创新，为用户提供了智慧、绿色、健康的数字家庭，也满足了企业从设计、营销、施工、交付、运营全流程中各种各样的诉求。

从落地的疗效来看，2022年中海科技交付了94个样本间，30多个项目，2万多套的数字家庭产品，助力集团增加成本、科技创新、提升产品力、打造好产品、好服务，整个来说应当说疗效还不错，谢谢。

李波：谢谢，接下来对杜永磊总提一个问题，华润置地去年上线了业务工作协同办公平台，这种办公协作平台对业绩提高和降本增效方面有哪些作用？具体彰显在什么方面？

杜永磊：好的，这个协同办公平台是职工数字化一站式工作平台，从两个维度，一是降本提质增效，另外创收增利。降本提质增效是很重要的方面，提效更多是集聚到组织效率，组织效率也要回到职工效率角度，所以说整个数字化变革的核心目标方向之一就是如何赋能职工，让职工效率更高效、组织更扁平。这个工作平台就是为实现这个目的形成的。这是通过字节旗下的飞书技术构架实现，在华润集团做私有化布署，2021年试点上线，截止到目前覆盖了96万个职工，激活率百分百，日活是80%月活接近100%，整个系统职工使用满意度十分高，超过90%，解决了职工日常办公的所有需求。我介绍一下具体功能，主要有六个方面：

第一个是统一IM系统，员工之间交流沟通消息每晚180万条，一年将近4亿条的沟通，不仅仅是内部职工，外部合作伙伴也可以申请账号，内外协同也能完成，保证企业商业秘密甚至是文件传输的安全性方面，这是一个角度。

第二个是统一通讯录，跟沟通相关的就是沟通信息，华润置地近6万名职工，不可能每位人会存到每个人的联系方法，以前的纸质通信录更不行，统一的信息目录不管是在哪些单位哪些部门，都可以找到想要找到的人，可以直接IM联系，也可以从上面找到他的邮箱和电话进行沟通，这样职工跟职工交流沟通的问题就解决了。

第三个是统一待办，每家企业大大小的信息系统有几十个，每个职工接触到的3到10个左右，不同系统、不同应用切换会特别麻烦，在一个统一的APP集成了所有应用、待办、日常流程业务，那职工可以不需要打开其他任何系统，无论是流程的发起还是流程处理，一个界面可以完成所有日常工作，会愈加高效。

第四个是公司信息及时发布，公司日常快报周报、公告信息，员工可以及时了解。

第五个是统一业务应用平台，除了待办之外有很多项目信息，以及一些项目管理风险，把所有应用都集成在一个APP里，通过小程序都放到这个工作界面上面，员工一站式处理各项的业务。

第六个是统一日程，日程管理全员打通，可以管理自己的日程大会、工作计划，也可以部门协同、跨部门协同以及视频会议等等；同时在基层做了大量的创新，云文档，还有多维表格这样简单的低代码可视化工具；然后还有职工关爱，节日福利等等，生日、入职各类领导关爱都在里面实现。目前，员工日常办公以及业务处理的信息数据都可以在一个系统上面来获得满足，对职工的这些办公的效率便捷性还是有比较大的帮助的，谢谢。

李波：好的，谢谢杜永磊总，我听了之后我认为作为华润职工很幸福，员工非常愿意并百分百使用已然展现了它的优秀了，何况还有降本增效以及对职工的人文关爱等等。下面我们有请赵博总，赵博总本身在华为就负责建筑地产行业解决方案的，针对您的这方面提个问题，华为在智慧地产和产业数字生态融合上才能为我们的民企提供什么帮助？

赵博：我先介绍一下我们的情况，华为公司不仅运营商业务之外还有几个大的产业，云、终端、数字能源、ICT产业，这几个产业和地产行业有很多交集，比如数字能源是新能源赛道上面的，城镇建设和住宅还有产业建设会考虑双碳的事情，但是双碳低碳零碳新能源取代是很重要的环节，像新能源公司储能、充电这种产品都可以和红色建筑、低碳建筑、零碳园区形成很大交集，这一块是可以置于低碳企业形成很大推动的方向。

第二个终端，终端在手机之外早已延展出了智能家居产业线，运营几年来，产业线得到了挺好的发展，现在不仅自研之外还有其他的，基于鸿蒙终端操作系统融合了5600家产品上千家伙伴，在这个大的生态中可以帮助地产企业在开发阶段更好地丰富产品选择、方案选择以及给中学高端不同层次的住宅住户提供套装，助力产品提高。

第三个云，在这个领域好多地产企业，像万科、龙湖一些走得比较快的企业，投入是十分大的，近两年企业轻资产变革来看，云这一块未来都会是比较重要的增长点，云这一块以及数字化营销，我们有一些产品才能帮助更好地触达高端客户，精准营销，同时在这些营运上我们有很多合作伙伴，包括明源云这块，以及投建营方案下端到端方案的推动，还有一些智能家居，一些新赛道。

第四个ICT，这一块我们更多的是硬件的东西，比如说网路、视频监控，这一块随着地产重视产品力的提高，更注重品质，地产企业虽然对新技术在智慧空间上也有好多诉求，这些视频技术和网路传输业务会和更多场景结合上去，商业和商管营运有更多业务结合点，这一块也可以帮助到企业，不同的产业都有上千家的合作伙伴才能更好更快地触达企业，所以说从产品分配度和合作伙伴数目来说，触达范围应当是比较丰富了，基本上盖房子地方可能就有华为团队和合作伙伴，这一块未来在今年新政向好的情况下还是有更多期盼的，希望和企业、地产住户有更多合作更多服务联接，谢谢。

李波：好，谢谢赵总，我也问一下童继龙总那边，问一个相对具体的一个问题，我据说俺们明源云在全省早已有1万多个智慧工地，我想问问如何建的？包括这个产业生态如何搭？您给我们讲一下。

童继龙：过去25年，明源云的服务主要聚焦在住宅开发的数字化领域，当下的业务战略是顺着不动产的产业数字化方向扩充。客户群体除了是住宅开发商，还有面向城市营运、产业园区、人才安居等产业营运以及公共事业的国资央企。深耕行业这么多年，我们服务超过7000+不动产顾客，首先在战略上我们只固守这一个赛道。

在工程项目建设模式越来越多元复杂的情况下，企业须要通过数字化手段提高进度、质量、安全、成本等方面管理及专业交付能力。我们构建“SaaS+IOT“的形式推动近万个工地在质量、安全等业务场景在线化。当前，各地企业有更多意愿将“把产品质量做好”作为投入资源的基本前提，越来越多的企业乐意在项目现场组织资源配置、专业能力建设包括数字化工具的推动，这都是战略选择。另外我们也看见了外部环境促使了明天只有固守品质、降低了财务杠杆率的企业，为顾客提供好房屋的企业才可以得到外部更多资源的支持，包括我们上面提及的三支箭。把顾客价值置于第一位，寒冬时修练自身，这是企业的商业本质，它的核心能力不会差。在这个前提下，外部环境的波动都是周期性的，外部资源也乐意优先选择的这类企业支持，而不是高杠杆、产品口碑很烂的企业。说大一点是企业的社会责任，小一点是一家企业真正的战略方向。所以，今天明源云的成绩是因为顾客、行业也选择了这个固守以“客户为中心”的战略和方向。

第三，明源云在全省超过50个城市有本地化的销售服务团队，这些团队每晚跟顾客在一起工作，贴近顾客提供服务。通过她们的反馈，我们就能摸透顾客需求，提供精准的解决方案。另外，我们在产研投入特别大。截止目前，在一线我们的产品早已帮助16000多个售楼处实现在线化，但在后台，我们有超过800人的团队为一个售楼处提供服务，只有当研制投入的量级足够大，团队在这个领域专业度足够深，响应顾客需求足够快，这个时侯我们才有可能实现规模化下降，我想这个是我们的一点经验，谢谢。

李波：好的，谢谢童继龙总，听童继龙总说我深有感慨，每家企业实际上都确实应当有社会责任感，比如从科技公司来讲，应用场景的提供方作为我们的顾客、甲方，但是实际上我们的房开也有自己的顾客，我们的顾客是空间的使用者是老百姓，所以说真真正正地才能给老百姓提供高质量的房屋，包括房住不炒，包括在空间使用的过程之中涉及到我们数字化变革的一些包括社区服务包括质量服务包括建造包括企业内部的提质增效数字化营运的关注实际上方方面面都涉及到了。

今天听四位大咖从我们房开的角度，包括从科技公司的角度、应用场景各个方面、企业营运角度做了很深入很充分的交流和沟通，我个人非常希望我们能否把昨天，而不仅仅是借着房地产数字论坛的机会把你们约在一起，我希望还能在会后我们这样的一些虽然时间时空我们不能当面见，但是假如真的可以产生一个常态化的我们把整个产业的上下游企业家定期不定期的在一起深入剖析一下我们关于数字化变革包括数智化生态的这些新融合和新建立，意义重大，今天我看时间刚刚好，我就不耽搁你们了，也希望你们在会后在之后还有机会愈发深入的交流，我们也一起感谢我们线上的那些听众，谢谢四位嘉宾，谢谢。