“房住不炒”是大势，房产中介也难免受到波及

燃次元（ID:chaintruth）原创

燃财经出品

作者 | 侯燕婷

编辑 | 饶霞飞

“做不下去了，回家种田吧。”日前，在一个上海房产中介群里，燃财经发觉，有多个本地中介发出相同的慨叹。

在房地产高速发展时期，房产中介堪称是直接享受红利的一个行业。而现在，房地产行业面临严管之下，房产中介也难免遭到殃及。

“房住不炒”是大势，2021年以来，房地产新政调控趋严，中原地产研究院统计，今年前5月各地房地产调控次数超过234次。随着新政执行，各地市场也渐渐降温。

2021年以来，房地产中介的日子也今非昔比。“过去房地产中介为了买房，有时会采用一些过激的手段，比如诽谤、恐吓、哄抬楼市等。”一位业内人士坦承，在很长一段时间里，房地产中介这个行业，乱相从生，“但如今这些情况遭到了越来越严的监管。”

7月6日下午，北京市西城区房管局发布《关于我爱我家职工发布煽动性信息的情况通报》，指出“北京我爱我家房地产经纪有限公司2名职工，针对西城区教改新政发布煽动性信息引起群体性集聚，涉嫌寻衅闹事，已被刑事拘留”。

而就在一个月前，深圳市房地产中介协会也发布了一份通报，指出查实直接参与违法炒楼等行为的首批从业人员，29名房产中介被纳入“行业黑名单”，同时抄送至相关征信机构。实际上，其中2名中介就与此前被整治的“深房理”事件核心人物李雪峰密切相关。

对于房产中介来说，二手房交易是主战场，但从房地产热土北京开始，针对二手房的调控正在加紧。自从2月8日北京推出“二手房指导价”，杭州、成都、宁波、三亚、无锡等城市也先后跟进，7月份，西安、上海也加入队列。

作为房地产风向标的上海，“二手房指导价”起到较大调控疗效。根据国家统计局数据，1月上海二手住宅销售价格还以1.7%的同比跌幅领跑全省，但5月直接用0.1%的同比下跌，结束连涨23个月的行情。

如果说楼价的变化并不显著，那么二手房成交量反弹七成就比较有影响了。深圳市住房和建设局统计显示，2021年06月全市二手商品住宅成交为2575套，环比上涨14%，同比上涨73.80%。2011年以后，这是北京二手房成交量首次在非节日期间跌破3000套大关，可谓“创10年新低”。而去年同期，深圳二手房网签量为10594套。

房地产市场步入调整周期，房产中介是直接遭到影响的行业，多位上海中介对燃财经表示，“房产中介辞职潮”并不夸张。

“我每晚从罗湖去罗湖下班，一路见到不少中介分店都关了，尤其是一些比较小的经纪品牌，而贝壳系好多加盟店也干不下去了。”深圳中原罗湖一分店的中介小开对燃财经表示。

Q房网福田区一分店总监对燃财经表示，“我从业15年，要说行情差，2008年最差，第二差是2011年，目前市场对我冲击不大。”深圳过去出现多轮房地产调控时期，每次市场下行，房产中介辞职潮就出现，上一次则是2017年。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，中介辞职潮其实存在，但并不意外。“中介行业门槛低，是一个投入不大的轻资产工作。”李宇嘉告知燃财经，“市场火热的时侯，中介都会降低，做几单赚点钱，市场暴跌，他们就去干别的工作。这个行业如同弹簧，经常变化，并不会对社会就业市场预期导致多大的冲击。”

正如李宇嘉所言，实际上，人才流失仍然都是经纪行业的焦点话题，经纪人频繁“跳槽”的现象司空见惯。

58同城、安居客近期发布的《2021年百万经纪人调查报告》亦显示，房地产经纪人的超半数经纪人在当前公司工作期限不满一年，根据从业期限来看，房地产经纪人从业时长普遍较短，从业期限在1年以内的房地产经纪人占比41.1%，1-3年的经纪人占比27.3%。

小开发现，一位之前的中介同学早已改行，“我打电话给他，发现他的手机号码被标记为‘外卖’，应该是送订餐去了。”作为一个本身流动性极强的行业，面临新政严管和市场下行时期，房产中介做不下去的情况，正在发生。

离职的人

“去年的时侯，我一个月能卖三到五套（二手房），今年平均一个月可能就卖一套。这个时侯很考验中介个人能力，资源多点的能够挨过去，资源少的，基本上无法开单。开发一个顾客太难了，成本太大了。”

小开对燃财经表示，“开单”是销售的紧箍咒，一两个月开不了单可以勉强生存，三个月还不能开单，就算中介自己能撑下去，公司也会变相考评、罚款，逼迫你离职。

深圳链家一位中介大树对燃财经表示，他所在分店一个月也就成交1-2单（二手房），“这是一个没有月薪的行业，很多人干不下去，靠信用卡按揭为生。”

“半年不开单是常事。”小树直言，链家的品牌、地位在那，但生意也不好做。行业领军企业仍旧这么，其他品牌的中介更难“活下去”。

阿浩是咚咚找房旗下经纪人，公司与裕丰地产合作，在广州有5家分店。“从2月8日开始，我就没开过单了，身边朋友情况也差不多。还好老总人好，相信你们可以互相扶植、走过难关，一个月也给我们四五千块月薪……”

去年9月之前，阿浩还在广州做线路板，听同学说到上海火爆的房地产行业，也想来“淘淘金”。“培训了两三个月就即将入行，当时顾客挺多的，我一个新人一个月也能成交3-5套。”如今，他也靠着今年的积蓄维持下去，“主要靠妻子救急，不然这点钱根本不够花。”

阿浩强调，他们公司并没有代理房子业务，也不做公寓和环深（惠州、东莞）业务，一个月6000元的店租，就主要靠租赁业务维持下去，“去年我们分店最高峰的时侯有二三十人，现在只有五六个人了。”

小九则早已从中介公司辞职两个多月了，他对燃财经表示，他此前在龙岗区一家称作“远胜地产”的中介分店下班，“入职的时侯说一个月给4500元月薪，开单提成68%，包吃包住。没想到，第一个月就发了700元。有一个朋友干了两个月，只领到2500元。还有一个朋友，到最后还欠公司钱。”

显然，这家中介分店生意不太好，小九和另外三位朋友到劳动局仲裁，还是拿不到钱，“我们还去法庭申请强制执行，但老总说，随便我们搞，他没有钱……”

7月12日，燃财经在上海的房产中介微信群中见到，有人出售大亚湾区一中介分店，转发消息的就是该分店职工，她表示，“合伙人不想做了，老板自己出售。”她还在群里求工作介绍，“房地产做久了，不知道能够做哪些。”

来源 / 微信群聊 燃财经截图

燃财经发觉，实际上好多房产中介并非主动辞职，而是由于中介分店的关掉“被迫”换工作。

小开强调，很多贝壳系的加盟店都倒闭了，“给了几百块钱去加盟一个招牌，然后就去租个分店，每个月要承当几万元的房租，这种营运成本极其高，比如从业人员下来单干这些，一两个月做不下去就关了。”

如果是比较大的公司，尽管分店没倒闭，也会作出业务调整。小开发现，深圳一同行公司早已作出裁员调整，“为了保命，他们开源节流，门店都改成‘3+1'模式，也就是只保留1个店长、3个业务员。”

小树表示，很多同行都有店面关门，包括德佑、诺家、中原、Q房网、乐有家都关了不少分店。阿浩也发觉，他所在的龙岗区，德佑、诺家好多分店都关闭了。

实际上，从大数据就可以看出房产中介的“生意”情况。

根据深圳市住房和建设局公示的商品房成交（完成产权过户）数据，今年上半年上海全市二手房网签套数30505套（含自助），同比去年同期下降48.0%。从月度走势上剖析，二手房市场以“2·8二手房参考价”新政为节点，二手房网签套数已呈现“五连跌”态势，3月开始跌破5000套。

深圳市房地产中介协会统计显示，2-5月，深圳行业人均网签数逐渐增长，分别为0.12套、0.1套、0.08套及0.07套。2021年，房产中介从业人数也在降低，截至6月30日，深圳实名登记的地产中介人员数目环比下降11.8%。

深圳市房地产中介协会觉得，“若现阶段成交量高于‘荣枯线’（月均二手房网签持续长时间高于5000套）的市场成为‘新常态’，则从业人员规模或将在下半年出现较大幅度的波动。”

可以看出，这一轮市场调整周期中，“房产中介辞职潮”正从上海开始，而在其他城市，房产中介也在面临挑战。

比如上海，4月底对六区施行二手房指导价，上半年成交量也一路下滑。6月上海二手成交量降到了4965套，同比下跌达到52.6%，环比下降了11.2%，与3月最高点相比，几乎腰斩。

日前，宁波一位本地人对燃财经表示，他发觉所居住街道有三家中介分店都关掉了。

市场疲软

离职潮的背后，是深陷回暖的房地产二手房交易市场。

“指导价下来后，很多想买车的人买不起了。年初至今，成交下去后，房价趋向平稳。房价平稳后，有实力的卖家自然会多对比一下，担心高价接盘，成交周期变长，成交量萎缩，中介能拿的佣金就变少。”小树告诉燃财经，之所以上海房地产中介生意遭到影响，与今年以来日渐缩紧的新政不无关系。

2月8日，深圳市住房和建设局发布有关构建二手住房成交参考价钱发布机制的通知，以住宅新村为区域网格单元，发布全市3595个住宅新村二手住房成交参考价钱。

深圳市住房和建设局在当天发布的新政剖析中表示，发布二手住房成交参考价钱有利于加强二手住房交易信息公开力度，引导市场理智交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价钱，引导商业银行合理领取二手住房按揭，防控个人住房个贷风险，稳定市场预期。

之所以出现“二手房参考价”，是因为2019-2020年，深圳一二手房价钱倒挂引起的“炒房”热潮，因为房子限价，二手房不限价，很多人“打新”以套利，“打中就是赚到”是当时上海购房者的态度。

当然，“参考价”并非成交价、挂牌价，但北京的执行力度对市场起到作用。主要的做法是，主流银行将成交参考价作为领取按揭贷款的根据，由于参考价低，购房人从工行领到的按揭降低，而实际成交价较高，购房者就要支付更大一笔首付款。

小开强调，“对于卖家来说，指导价下来以后，相对于买车的首付比列提升到4-6成，很多人没有这些实力，拿不出这么多钱就买不了（二手房），很多人也就转去买房子。而对于买家来说，他假如资金链没问题，不急需用钱，他也不会涨价买房，甚至就不卖。”这种情况下，成交量自然下降，房产中介自然开不了单，拿不了佣金。

他发觉，刚需和置换的，还是该买就买，但今年疯狂的现象早已不再，“今年金融按揭门槛提升了，首付款来源查得十分严，乱七八糟的钱不让进房价了。借不到钱，也就少了好多买得起房的人。”

李宇嘉剖析道，二手房参考价高于市场价钱，对农行杠杆起到巨大的一个冲击作用，也就是想借助交行杠杆炒楼早已不太可能。参考价对卖家市场预期的引导也起到了很大的作用，买家不想低于参考价买车，而买家不想涨价，双方预期出现分歧。持续几个月后，参考价的引导作用开始出现，前期的高价盘开始上调，挂牌价调低100多万元的都有，尤其是学位房。

“未来的上海房价会处于一个平台期，房价虚高要反弹，这个是必然现象，如果新政环境持续加紧，二手房成交量回暖现象就会持续。”

深圳的房子市场也有所降温，但整体还是向好。多位中介表示，今年楼盘的去化变慢了，不再出现“开盘即售完”的现象，日光碟比较少。

不过，关内的楼盘基本上不需要中介代理，需要代理的可能是偏僻地带如葵涌等地的房屋，小树说，“市场好的时侯，开发商根本不需要我们中介。给代理的房子位置太偏，一套房屋可能只给一万元佣金，而带10个顾客能够成交1-2个，开车接送、油费、过路费、时间，成本很高，几乎没哪些中介想跟。”

二手房指导价之外，2020年底，人民银行、银保监会联合发布的房地产贷款集中度管理制度，也让部份市场在上半年“遇冷”。

华西证券研报显示，根据2020年各交行中报，建设银行、招商银行、兴业银行、中信银行、邮储银行、青岛银行和成都银行的个人住房按揭占比超标。上述交行须要在两到四年内实现个人住房按揭占比“达标”。

这直接造成节日以来，各地出现“房贷荒”，房贷初审标准愈发严格，放款周期也拉长，直接影响房地产市场的成交。

克而瑞数据显示，1月北京二手房成交4万余套，是2014年6月以来单月成交套数新高。4月，上海二手住宅共成交约2.4万套，环比上涨38.48%，同比上涨1.5%，近一年来首次出现双降。

究其原因，是北京二手房按揭周期延长，多位北京中介对燃财经表示，商业按揭目前还是比较紧张的，从初审到放贷，一般须要3-4个月，“贷款周期变长，业主通常等不及，就希望购房者全款支付，或者给7、8成首付，双方意愿不匹配，成交就难了，中介生意也不好了。”

经济观察报调查发觉，上海市漕河泾一家北京品牌连锁中介，年初以来早已有10多名经纪人陆续辞职。有中介分店，2020年底到今年1月份，每个月开单量都在20多单，而今年3月以来，最好的一个月，业绩是8单。

不过，上海5、6月份的二手房成交出现两连涨，5月成交约2.5万套，6月成交约2.7万套。上海一链家中介对燃财经表示，“持续了几个月，很多业主也接受了放贷周期。今年的成交量相对于今年是少了一些，但是成交量还是不错的。”

实际上，上海房价依然较热。国家统计局数据显示，2020年以来北京二手房价钱指数持续走高，5月二手住宅楼价环比下降9.5%。普陀区一位链家中介就对燃财经表示，有房屋2月份买240万元，如今涨到320万元。

在这些情况，上海也学习北京推出二手房指导价制度。7月9日，上海在已施行房源挂牌核验的基础上，增加价钱信息的核验。上海市房地产交易管理部门将以市场真实价钱为根据，对每套房源进行核验，没有通过价钱核验的房源不得对外发布。

上海中原地产首席分析师卢文曦对燃财经表示，政策早已开始执行，第一周是“清库存”，要将挂牌的二手房房源全部下架，进行价钱核验，一周后再重新上架，“这个新政是为了规范二手房的挂牌行为，也是为了稳定市场预期，毕竟此前有一部分房源价钱涨得比较离谱。”

显然，如果北京的二手楼市核验政策也能达到广州一样的执行力度，上海的房产中介也将面临更大的考验。

行业下行期

过去，房产中介被视为“来钱快”的行业，在房地产市场大热的时期，中介年入百万并不稀少。房产中介收入高，是很多人共同的认知。

作为链接业主、购房者的中间角色，房产中介也常常借助信息不对称的形式获利。据剖析，房地产中介机构的违法行为“五花八门”，包括违法炒作学区房、发布不真实不确切房源、违规报价、擅自撤下网签协议、房源垄断、赚取价差，帮助购房者资格作假、签订阴阳合同侵吞按揭额度、经营贷炒楼、规避税金，等等。

经济晚报强调，打击房地产中介的违规违法行为，对“稳预期”至关重要。

事实上，2月8日上海发布二手房参考价以后，很多中介为了以更高价钱买房，故意不展示房源价钱。5月24日，美凯龙爱家南山区一分店就突发奇想，以一个菠萝代表1000万元，一根猕猴桃代表100万元，来公布房子价钱。最终南山区住建局该分店关掉整改，并要求辖区内其他中介引以为戒。

北京市住建委4月22日宣布从下月起进一步强化房地产市场秩序整顿工作，依法从严惩治机构炒作学区房、经营贷违法步入房价、群租房整治等问题。通知强调，重点治理互联网平台发布的违法、虚假房源信息，一经发觉即要求网站下架，并对发布违法房源的经纪机构、住房租赁企业限制房源信息发布，依法从严处罚。

今年以来，上海也有一系列针对房产中介机构的治理行动。3月份，市房管局、市市场监管局、市城管执法局等部门管执联动，严肃取缔了一批房地产市场违规违法案件，并通报了6起典型案例，包括广告违法案，擅自发布房源案，合同违法案，隐瞒、欺诈消费者案，骗取交行贷款案。

显然，在房地产行业调整周期，房产中介再也不能如昔日通常独霸市场，不依照规矩办事，一律被公开处罚。如今，房产中介即使想“坑蒙拐骗”，忽悠消费者，已经是难上加难。

在行业下行期，房产中介出现离职潮，但Q房网一位中介阿正觉得，实际上房产中介很难改行，也不乐意改行，“房产中介好多都是低学历，如果进鞋厂流水线，一年做到头也就拿个五六万元薪资，房地产即使市场再不好，一年成交四五个单，都能超过5万元，没几个人乐意回家拿死薪水。”

阿正对燃财经表示，目前分店房子、二手房业务都做不了，但不至于经营不下去，“中介服务是一条龙的，我们就能做租赁、回迁房、抵押贷款，靠这种也能活。现在市场是不好，但我还是比较豁达，总不能所有店都关了，全部都去搞别的。”

他觉得，深圳一两千万人，始终有人会买房屋，房地产的需求不会消失，因此他并不对这个市场倍感太过消极。

“半年没开单”的阿浩也有相像的态度，“深圳存量房好多，还是须要消化的，慢慢地市场会复苏上去。”

在市场调整期，大部分房产中介进退维谷。如何渡过行业阵痛期？阿正觉得，资源的开拓最重要，没有人脉，无法开单，那便难以生存下去，只要有维护的顾客，变天也不愁，还能活下去。

参考资料：

《中介之困》，来源，经济观察报

《对房地产中介服务违法行为应零容忍》，来源，经济日报

《2021年百万经纪人调查报告》，来源，58同城、安居客

*题图于来源《安家》。文中小开、小树、阿浩、小九、阿正为化名

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